LOI ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Renové)

A partir de 14h30 dans l'hémicycle pour rapporter la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Renové).
Débats à suivre en direct sur le site du sénat:
http://videos.senat.fr/video/seance_direct_flash.html

Alur : « Je retrouve l'esprit de mon rapport sur les 'copropriétés en danger' dans le projet de loi » (C. Dilain à AEF)

Article paru dans AEF le 21 octobre 2013

Claude Dilain, sénateur (PS,Seine-Saint-Denis) et co-rapporteur du projet de loi Alur

« Je retrouve globalement l'esprit de mon rapport [sur les copropriétés en danger] dans le projet de loi Alur », déclare Claude Dilain, sénateur (PS, Seine-Saint-Denis) et co-rapporteur du texte dont l'examen en séance publique au Sénat débute mardi 22 octobre 2013 (1). Il revient pour AEF Habitat et Urbanisme sur les principales modifications apportées au texte lors de son examen en commission des affaires économiques, notamment sur l'obligation pour les copropriétés de 10 lots ou plus de constituer un fonds de prévoyance travaux obligatoire (AEF Habitat et Urbanisme n°12191). Auteur de l'amendement supprimant l'autorisation de mise en location préalable dans les territoires comportant une proportion importante d'habitat dégradé (AEF Habitat et Urbanisme n°12197), Claude Dilain le justifie par le risque de mise en cause de « la responsabilité morale » des collectivités.

AEF Habitat et Urbanisme : Vous avez rédigé un rapport sur « les copropriétés en danger », remis à la ministre en mai dernier (AEF Habitat et Urbanisme n°11060). Estimez-vous que le projet de loi Alur apporte les bons outils pour résoudre leur situation ?

Claude Dilain : Je retrouve globalement l'esprit de mon rapport. Notamment, l'administration provisoire renforcée créée dans le projet de loi Alur ressemble à la procédure de pré-carence décrite dans mon rapport (AEF Habitat et Urbanisme n°11060). Cette procédure permet à un opérateur, qui a un diagnostic pluridisciplinaire, d'intervenir sur une copropriété très dégradée pour obtenir une vision de requalification large du bâtiment (2). Un amendement sera déposé en séance publique, avec l'appui de la commission des lois, précisant que le juge choisira cette personne dans une liste d'opérateurs agréés par le ministère.

Autre sujet qui sera discuté en séance, l'administrateur provisoire ou l'opérateur pourra demander au juge de l'autoriser à changer le mode de chauffage, pour passer du collectif à l'individuel, sans avoir recours à un vote à l'unanimité, s'il considère que le chauffage est un des facteurs de dégradation de la copropriété.

AEF Habitat et Urbanisme : Pourquoi avoir abaissé en commission de 50 à 10 lots le seuil pour l'obligation du fonds de prévoyance ?

Claude Dilain : Le seuil de 50 lots était pour moi totalement inutile, car il intéresse au maximum 36 000 copropriétés sur plus de 750 000. Je dis au maximum car si la copropriété a moins de dix ans, ce qui correspond à la durée de la garantie décennale, elle est exonérée du fonds de prévoyance. Et si l'assemblée générale décide d'un diagnostic technique général et que celui-ci conclut qu'il n'y a pas besoin de travaux dans les dix ans à venir, le fonds de prévoyance n'est pas constitué.

Je pense qu'il y aura des amendements pour qu'il n'y ait pas de seuil en séance publique. Valérie Létard [sénatrice UDI-UC, du Nord] l'a proposé en commission des affaires économiques. J'y suis assez favorable mais si on m'explique qu'il y a vraiment un risque d'inconstitutionnalité, je ne vais pas courir ce risque. Le Conseil d'État a en effet retiré, selon mes informations, le fonds de prévoyance du projet de loi initial, car il contrevenait au droit de propriété. L'établissement d'un seuil et la possibilité de ne pas avoir recours aux fonds de prévoyance, du fait de la garantie décennale et des conclusions du diagnostic technique général, permettent de satisfaire les exigences constitutionnelles concernant le droit de propriété. La propriété privée est sacrée en France, ce qui est très bien, mais dans les copropriétés, la propriété doit s'arrêter là où commence celle des autres.

AEF Habitat et Urbanisme : Pourquoi avez-vous supprimé l'autorisation préalable de mise en location de logements sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé (AEF Habitat et Urbanisme n°12197)?

Claude Dilain : Je tiens à dire que cette suppression a été faite à l'unanimité de la commission. Ce n'est pas possible qu'un sujet aussi important, qui implique autant les élus locaux, se fasse sans véritable étude d'impact, ni réflexion. J'ai également écouté l'AMF, qui considère que s'il se passe un drame dans un logement, même si cette autorisation est facultative, les citoyens et les médias mettront en cause la responsabilité morale du maire. Si le rapporteur pour avis de la commission des lois sur le texte, René Vandierendonck [PS,Nord], veut toutefois rétablir cette mesure, je ne m'y opposerai pas, mais je redonnerai ces arguments.

AEF Habitat et Urbanisme : Êtes-vous favorable à la disposition introduite par le député François Pupponi (PS-Val d'OIse) perçue par certains comme une interdiction de relogement des Dalo dans les ZUS (AEF Habitat et Urbanisme n°11932)?

Claude Dilain : François Pupponi a eu raison de soulever ce problème de mixité sociale : personne ne veut que l'on mette les personnes les plus pauvres dans les zones les plus pauvres. Je soutiens cet amendement, même si j'ai reçu des pressions de toutes parts pour le supprimer. En effet, ces zones ont absolument besoin du contingent préfectoral pour les opérations de relogement, et ça peut être compliqué si ce contingent est déjà amputé du Dalo. Je voulais proposer une solution de compromis, mais qui n'a satisfait personne. Je n'ai, au final, rien fait car ce débat devra être revu à l'aune du projet de loi Lamy [projet de loi de programmation relatif à la ville et la cohésion urbaine], qui sera examiné par l'Assemblée nationale le 27 novembre prochain (AEF Habitat et Urbanisme n°12163). Il comporte une modification de la géographie prioritaire avec la disparition des zones sensibles, au bénéfice de quartiers prioritaires, qui seront moins nombreux.

AEF Habitat et Urbanisme : Nombre d'acteurs critiquent le dispositif du bail glissant pour les ménages Dalo, le considérant comme un outil de dérégulation…

Claude Dilain : Après mûre réflexion, on ne peut pas se priver de cette possibilité. Il peut y avoir des situations conjoncturelles qui empêchent des ménages bénéficiant du Dalo, d'accéder à un bail en bonne et dûe forme. Il vaut mieux avoir un toit provisoire que pas du tout. Le préfet doit faire un bilan tous les six mois, c'est un premier encadrement sérieux qui évite les dérives. Le deuxième, auquel il faut réfléchir, concerne l'abus des bailleurs. Certains développent les baux glissants au détriment des « vrais logements ». J'ai décidé pour ma part de ne pas toucher au texte. Pour mémoire, nous avons rejeté l'amendement de la commission des affaires sociales (n°COM-89) à l'article 18 qui prévoyait de réserver aux seules personnes reconnues prioritaires au titre du droit à l'hébergement opposable le dispositif du bail glissant.

AEF Habitat et Urbanisme : Pourquoi l'amendement de Marie-Noëlle Lienemann (PS, Paris) sur la trêve hivernale a-t-il été retiré ?

Claude Dilain : Cet amendement prévoyait d'avancer de 15 jours la date de la trêve hivernale, et de la faire bénéficier aux squatteurs. Je lui ai demandé de le retirer, notamment en raison du deuxième aspect de cette proposition. Je soutiendrai cet amendement en séance publique au sujet de l'avancement de la date de la trêve, mais je suis inquiet sur le fait qu'on lui oppose l'article 40 de la constitution . On peut espérer un avis de sagesse de la part du gouvernement.

AEF Habitat et Urbanisme : Que pensez-vous de la garantie universelle des loyers?

Claude Dilain : Sur le sujet, le texte est squelettique, il pose un principe. Lorsque le texte a été déposé au Sénat, j'ai dit à la ministre que j'aurai du mal à défendre cet article en l'état, et en ce sens, l'amendement déposé par le gouvernement en commission est bienvenu, car il précise les missions des opérateurs locaux publics ou privés (AEF Habitat et Urbanisme n°12182). Ils auront notamment le devoir de récupérer le loyer pour les propriétaires. Je pense que cela serait bien que le Trésor public soit impliqué pour avoir un meilleur taux de recouvrement des impayés. Cécile Duflot m'a indiqué que c'est ce que le gouvernement comptait faire, et normalement, en séance publique, une précision sera introduite sur ce point. Si cette précision est apportée, la critique de l'aléa moral tombe. Dès lors, on ne pourra plus dire qu'avec la GUL, si les locataires ne paient plus leurs loyers, ils n'auront plus de compte à rendre. Sur le financement du dispositif, c'est un autre débat que nous aurons lors des discussions sur le PLF 2014.

AEF Habitat et Urbanisme : Y a-t-il des modifications à apporter sur le dispositif d'encadrement des loyers?

Claude Dilain : Ce dispositif répond à une réalité : les loyers ont augmenté beaucoup plus vite que le coût de la vie, et la part du loyer dans les dépenses des familles est supérieure en France par rapport aux autres pays européens. En revanche, je souhaite ardemment qu'on précise ce qu'on entend par complément de loyer exceptionnel, mesure qui permet au bailleur d'augmenter le loyer si les caractéristiques du logement le justifient. J'ai demandé, en commission, qu'un décret le précise, et ce contre l'avis du gouvernement qui estime que cette définition sera difficile à donner. Je ne voudrais pas que cette exception de complément de loyer devienne le principe. La navette parlementaire devra permettre de préciser encore cette notion.

Propos recueillis le 16 octobre 2013 par Claire Boulland et Élise Jollain.

(1) Claude Dilain rapporte les titres I et II, tandis que Claude Bérit-Débat (PS, Dordogne), dont l'interview est publiée ce même jour (AEF Habitat et Urbanisme n°12228), est rapporteur pour les deux derniers titres.

(2) L'administration provisoire renforcée consiste à ce que l'administrateur conclue une convention avec un opérateur qui peut être un établissement public d'aménagement, local ou national, l'AFTRP (Agence foncière et technique de la région parisienne), une société publique locale d'aménagement, un bailleur social, une SEM.

(3) L'article 40 prévoit que « les propositions et amendements formulés par les membres du Parlement ne sont pas recevables lorsque leur adoption aurait pour conséquence soit une diminution des ressources publiques, soit la création ou l'aggravation d'une charge publique ».

Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur)

A partir de mardi 22 octobre nous commencerons au Sénat l'examen de la loi ALUR.

http://videos.senat.fr/video/videos/2013/video19910.html

Métropole du Grand Paris

Intervention sur Public Sénat, discussion autour de la Métropole du Grand Paris (à partir de 3mn 15s)

http://www.publicsenat.fr/vod/questions-au-gouvernement/139547

Loi interdiction cumul des mandats

Suite au vote au Sénat sur l’interdiction du cumul je tiens à faire part de mon mécontentement sur la manière dont se sont déroulés les débats et sur l’issue négative du vote.

En effet, lors des séances des 18 et 19 septembre derniers sur le projet de loi « interdiction du cumul de fonctions exécutives locales avec le mandat de député ou de sénateur », le Sénat a rejeté le texte proposé par le Gouvernement mais a adopté un texte permettant aux sénateurs  (mais pas aux députés) de cumuler avec un mandat exécutif local.

Cette majorité a été possible grâce à une alliance entre UMP, centristes et les radicaux de gauche qui l’ont quasiment unanimement voté. Malheureusement, quelques sénateurs socialistes ont conforté cette majorité, et d’autres ont refusé de prendre part au vote ou se sont abstenus.

Je souhaite vous confirmer que j’ai clairement défendu le texte du gouvernement, en particulier par une intervention lors de la discussion générale, à la tribune (Lien vers mon intervention). Bien entendu j’ai également voté contre les amendements qui s’y opposaient.

Je voudrais vous réaffirmer ma profonde conviction en faveur de la loi anti cumul qui va contribuer :

-      à moderniser la vie publique.

-      à renouveler la classe politique en assurant une meilleure représentation des femmes et des jeunes quelques soient leurs origines.

-      et à assurer une véritable séparation entre le législatif et l’exécutif.

Ci-dessous le texte de mon intervention au Sénat:

SEANCE DU 18 septembre 2013 PROJET DE LOI INTERDICTION

" M. le président. La parole est à M. Claude Dilain.

M. Claude Dilain. Monsieur le président, monsieur le ministre, monsieur le président de la commission, monsieur le rapporteur, mes chers collègues, alors que nous nous trouvons au cœur de ce débat passionné, je me permets de rappeler que la passion n'interdit pas le respect, tant des opinions exprimées que de celles et ceux qui les défendent. Nous avons tous la volonté de voir le Sénat sortir grandi de nos échanges : à cet égard, il me semble que l'issue de ce débat ne sera pas le seul élément à compter ; sa teneur et sa qualité auront aussi leur importance.

À ce stade, beaucoup de choses ont été dites. Pour ma part, je ne souhaite pas engager le débat sous l'angle des problèmes de disponibilité. Après tout, il s'agit là d'une question d'organisation personnelle. Je ne souhaite pas non plus l'aborder en évoquant les indemnités. Ces dernières font déjà l'objet d'un écrêtement et il suffit de décider qu'on ne peut avoir qu'une seule indemnité pour régler la question. Je me demande d'ailleurs pourquoi nous ne l'avons pas fait plus tôt, puisque tout le monde semble d'accord sur ce point… Enfin, je n'aborderai pas la problématique au travers des questions juridiques. Les positions avancées dans ce cadre sont nombreuses et contradictoires, et je n'ai pas l'expertise pour les arbitrer.

En revanche, je voudrais poser deux questions.

La première question porte sur la légitimité de la représentation. Dès lors que, selon la Constitution, le Sénat représente les collectivités territoriales de la République, qui a le plus de légitimité pour mener à bien cette mission ?

De toute évidence, les élus locaux, en particulier les maires, ont cette légitimité. Personne ne peut le nier ! Dans le cadre de son mandat, un maire acquiert un certain nombre de connaissances (M. Yves Détraigne opine.) qui lui permettent d'appréhender comment la loi votée par le Parlement sera appliquée sur le terrain. Or il s'agit bien de cela, d'être capable d'envisager les conséquences pratiques de l'exécution de la loi !

Mais cette légitimité vaut aussi pour les anciens maires. On ne devient pas amnésique parce qu'on a été élu sénateur ! À titre personnel, je me souviens parfaitement des seize années que j'ai passées à la mairie de Clichy-sous-Bois. Tout ne s'est pas envolé d'un seul coup ! D'ailleurs, M. Hugues Portelli a oublié un détail en évoquant le cursus honorum : en changeant de fonction, on abandonnait l'ancienne ; on n'était pas tribun et questeur en même temps.

Voilà donc un point très important. Rien n'interdit à un élu local de devenir sénateur, mais rien ne l'empêche non plus de démissionner. Son expertise et sa légitimité n'en seront pas diminuées.

Par ailleurs, il n'est pas forcément nécessaire d'être maire ou président d'un exécutif local pour acquérir cette expertise. Je ne suis pas d'accord avec les propos qui ont été tenus sur le sujet, selon lesquels un conseiller municipal n'a pas le même niveau d'expertise. Bien sûr que si ! Il connaît aussi son territoire. Je dirai même, quitte à faire un peu de provocation, qu'il a dans certains cas une meilleure connaissance de la population que le maire lui-même, plus au fait des dossiers que de la situation de ses administrés.(Protestations sur plusieurs travées.)

M. Georges Labazée. Exact !

M. Raymond Vall. C'est nul !

Mlle Sophie Joissains. C'est faux !

M. Claude Dilain. Je savais que mes propos allaient susciter des réactions.

J'ai entendu à plusieurs reprises que nous devions être enracinés dans le territoire. Mais les élus locaux sont-ils les seuls à l'être ? Ne pensez-vous pas, mes chers collègues, qu'un médecin,…

M. Éric Doligé. Il n'y en a plus !

M. Claude Dilain. … un commerçant, un éducateur, un enseignant n'a pas une connaissance aussi approfondie de son territoire ? Je vais vous faire un aveu : pendant plus de seize ans, j'ai cumulé la fonction de maire de Clichy-sous-Bois et une activité de pédiatre libéral dans cette ville, et je vous assure que j'ai appris autant de choses dans mon bureau de maire que dans mon cabinet de médecin.

M. René-Paul Savary. Très bien !

M. Michel Vergoz. Exact !

M. Claude Dilain. L'expertise dont je me sers ici, je la tire autant de la première expérience que de la seconde !

S'il est indiscutable que les élus locaux ont un point de vue sur les questions que nous traitons dans cette enceinte, ont-ils pour autant le monopole de la défense des collectivités territoriales ? Non ! Il serait donc intéressant que d'autres points de vue puissent aussi s'exprimer.

M. Gérard Longuet. Mais ils s'expriment !

M. Claude Dilain. Je dirais même qu'à travers son activité le Sénat peut permettre de rassembler ces différents points de vue.

La seconde question – je m'étonne que l'on n'en parle pas plus – est celle du conflit entre le pouvoir exécutif et le pouvoir législatif.

Vous allez me dire que le pouvoir législatif national n'a rien à voir avec un pouvoir exécutif local… Relisez les comptes rendus de nos séances ! Vous verrez combien de présidents d'exécutif local, à cette tribune, ne font que défendre les intérêts de leur collectivité territoriale.

M. Rémy Pointereau. Et alors ?

M. Claude Dilain. Je ne les blâme pas. Ils ont été élus pour cela.

M. Rémy Pointereau. Ben oui !

M. Claude Dilain. Ils doivent donc le faire. Mais si nous avons été élus à l'Assemblée nationale ou au Sénat, c'est pour élaborer la loi de tous les Français !

M. Gérard Longuet. Pas seulement !

M. Claude Dilain. Il y a là, me semble-t-il, une confusion très préjudiciable et j'en ai assez d'entendre des membres de cette assemblée, dans cet hémicycle, prétendre que ce qui est bon pour leur ville l'est aussi pour la France et que ce qui n'est pas bon pour leur ville ne l'est pas non plus pour le pays. Je vous assure que je ne suis pas caricatural…

Enfin, s'agissant de la question du contre-pouvoir, le professeur Olivier Beaud nous a expliqué lors de son audition que les « barons locaux » – il a, me semble-t-il, employé le terme – étaient nécessaires car ils constituaient un contre-pouvoir. Certes, mais avez-vous vraiment le sentiment que les citoyens aspirent à ce genre de contre-pouvoirs ? N'attendent-ils pas autre chose ? C'est un point important et je vous demande d'y réfléchir.

Pour toutes ces raisons, c'est en conscience que je voterai ce texte, et non simplement pour respecter un engagement du Président de la République ou une consigne. (Bravo ! et applaudissements sur de nombreuses travées du groupe socialiste. – Mme Hélène Lipietz applaudit également.) "

Loi ALUR

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Localtis Info Publié le mardi 17 septembre 2013
Il y a eu de vifs débats, mais finalement ce sont les dispositifs les plus sujets à controverses (et les plus médiatisés) qui ont le moins été retouchés, dans le projet de loi Alur voté ce jour, en première lecture à l'Assemblée Nationale. Encadrement des loyers et Garantie universelle des loyers sont ressortis quasi intacts par rapport au texte adopté en commission cet été. Ce qui n'est pas le cas des ventes à la découpe, des marchands de sommeil ou encore des copropriétés dégradés.
L'Assemblée nationale a adopté ce 17 septembre en première lecture, par 312 voix contre 197, le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Socialistes, écologistes et radicaux de gauche ont approuvé ce texte, combattu par l'UMP et sur lequel l'UDI et le Front de gauche se sont abstenus. A noter pour le volet logement (voir le volet urbanisme dans notre article ci-contre du jour), parmi les changements les plus significatifs : l'introduction du "droit de post-emption" lors de vente à la découpe, la modulation des dates de début et de fin de la trêve hivernale en fonction des conditions climatiques locales, le durcissement des dispositifs de lutte contre les copropriétés dégradées, et contre les marchands de sommeil avec notamment la création de "l'autorisation préalable de mise en location", soufflée par le député Mathieu Hanotin...
Encadrement des loyers et observatoires des loyers – Après de longs et vifs débats, l'article 3 du projet de loi sur le dispositif d'encadrement des loyers n'a finalement que très peu été modifié. Plus tard dans la discussion, un amendement du PS Christophe Borgel (Haute-Garonne), à l'article 4, a été adopté, rendant automatique la majoration du loyer de référence pour les résidences étudiantes et les résidences destinées aux seniors compte tenu des services fournis, notamment l'accueil et le ménage.
Vente à la découpe – Un "droit de post-emption" serait créé, obligeant les investisseurs institutionnels à informer les collectivités des ventes à la découpe, au moment où le locataire refuse la proposition de vente. "Je sais que ce mot est un néologisme ou un barbarisme, mais il s'agit de permettre à une collectivité – Paris ou n'importe quelle autre ville – de se porter acquéreur bien après la déclaration d'intention d'aliéner, après que les locataires occupants qui voulaient se porter acquéreurs ont pu le faire, et d'obliger le vendeur à signaler les lots restant en vente, de sorte que les collectivités puissent se porter acquéreurs", a développé en séance la députée parisienne (PS) Sandrine Mazetier (article 2).
Garantie universelle des loyers – Comme pour l'encadrement des loyers, l'article 8 sur la garantie universelle des loyers (GUL) a suscité de très vifs débats - dans l'hémicycle comme chez les professionnels de l'immobilier - et le texte ressort inchangé de son passage à l'assemblée ! Aucun des 30 amendements déposés, y compris par la majorité, n'a en effet été adopté.
Prévention des expulsions - Tel n'est pas le cas de la prévention des expulsions, qui a donné lieu à l'adoption de plusieurs amendements significatifs. Un nouvel article (après l'article 9 du projet de loi) officialise ainsi la possibilité d'étendre, par arrêté préfectoral, la trêve hivernale du 15 octobre au 31 mars, "lorsque les conditions climatiques locales prévisibles le justifient" (contre du 1er novembre au 15 mars aujourd'hui). "Cette disposition sera possible sans qu'une décision ministérielle soit nécessaire, ce qui permettra d'être plus réactif, en anticipant ou en retardant la trêve hivernale", a souligné Cécile Duflot en séance.Un autre arrêté englobe les bailleurs non professionnels dans le dispositif de prévention des expulsions et prévoit un signalement obligatoire à la Ccapex (commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) au-delà d'un certain montant de dette (article 10). Un autre porte de un à trois ans, le "délai de grâce" pour la mise en œuvre d'une décision d'expulsion, dès lors que l'occupant a engagé un recours Dalo. De même, les délais de paiement d'une dette locative sont portés de deux à trois ans et le juge pourra soulever d'office certains moyens en cas, par exemple, de manquement de bailleur à l'obligation de décence du logement. Enfin, un amendement prévoit qu'un membre de la Ccapex sera présent en commission de surendettement (article 10).
Hébergement et accompagnement vers le logement - Nettement plus consensuel que la GUL, ce volet de la loi Alur n'a pas donné lieu à de vifs débats, ni à des amendements significatifs. On retiendra néanmoins quelques précisions sur le contenu du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées - dont la désignation obligatoire, pour chacune des mesures prévues par le plan, de la collectivité responsable -, ainsi qu'un amendement prévoyant la remise au Parlement, avant le 31 décembre 2014, d'un rapport "présentant les conditions et modalités de mise en œuvre d'un statut unique pour les établissements et services de la veille sociale, de l'hébergement et de l'accompagnement" (article 12 bis). Autre point à souligner : en supprimant la mention de l'Ile-de-France, un amendement à l'article 14 étend, de fait, à toutes les régions la possibilité de mettre en place une coordination régionale des plans départementaux. Un autre amendement (article 16 bis) donne au président du conseil général la possibilité de prononcer une remise gracieuse de la participation de la personne hébergée, dans le cas particulier de l'hébergement de publics relevant de l'aide sociale à l'enfance (mères avec enfants, par exemple).
Droit au logement opposable – Le chapitre consacré à l'amélioration du Dalo s'est également tiré sans encombre du passage à l'Assemblée. Deux amendements de François Pupponi  ont toutefois été adoptés sans l'aval du gouvernement (article 18). Le premier, qui visait à reloger prioritairement les bénéficiaires du Dalo dans les logements réservés par les communes en carence ("je pense pour ma part que, dans une commune carencée, le préfet doit pouvoir préempter 50% des logements qui relèvent du contingent communal pour les attribuer au titre du Dalo", a évoqué, à titre d'exemple, le député du Val-d'Oise), avait également reçu de la commission des affaires économiques un avis défavorable.Pour le second amendement, qui visait à ce que le préfet "tienne compte" de l'existence de zones urbaines sensibles (ZUS) dans la définition du périmètre de relogement des personnes reconnues prioritaires au titre du Dalo, la commission y était favorable, convaincue par "l'idée d'une maille fine adaptée aux réalités locales et (celle) d'assurer le relogement de publics précaires en dehors de certains secteurs marqués par une forte ségrégation". La commission était également convaincue par le témoignage du député-maire de Sarcelles rapportant que "lors d'une opération de renouvellement urbain, des appartements neufs avaient été attribués à des populations prioritaires au titre du Dalo mais originaires d'autres départements alors que les habitants du quartier, qui avaient vu leurs immeubles détruits, n'étaient pas prioritaires pour l'attribution de ces logements. C'est insupportable pour les populations !". C'est peut-être insupportable pour les populations, mais "sur un plan philosophique, le gouvernement ne peut y être favorable : on ne peut contraindre l'État à reloger le plus grand nombre possible de familles – une obligation qui semble d'ailleurs assez naturelle – et, dans le même temps, lui demander d'accepter d'exclure a priori une partie du parc locatif du périmètre retenu pour le relogement de ces publics", a répondu Cécile Duflot. En vain, les deux amendements sont passés.Signalons également l'adoption d'un amendement permettant désormais à un représentant du service intégré d'accueil et d'orientation (Siao) d'assister aux réunions de la commission Dalo (article 20 bis).
Habitat participatif – L'article 22 a été adopté sans modification remarquable.
Copropriétés dégradées - Les députés ont adopté pratiquement en l'état le volumineux chapitre consacré à la lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées. Dans la droite ligne des rapports de Claude Dilain, sénateur de la Seine-Saint-Denis, et de Dominique Braye, président de l'Anah, celui-ci réforme en profondeur toute la procédure et développe notamment les dispositifs de prévention et de sécurisation financières. Parmi les quelques amendements adoptés, l'un durcit les obligations du syndic, en prévoyant que la non réalisation de la "fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti" - l'une des innovations du texte en matière de prévention - vaut motif de révocation du syndic (article 25). Le syndic devra également remettre cette fiche - sorte de carte d'identité de la copropriété - à tout copropriétaire qui en fait la demande, sous peine de pénalité financière (idem). Dans le même esprit, un autre amendement prévoit que les acquéreurs d'un lot de copropriété se verront remettre une notice d'information relative aux droits et aux obligations des copropriétaires, ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat. Le modèle de cette notice sera fixé par arrêté ministériel (idem).Via un amendement du groupe EELV, le développement durable fait son entrée dans le redressement des copropriétés en difficulté, puisque le fonds de prévoyance créé par le projet de loi - une innovation majeure du texte - pourra aussi financer des travaux de rénovation énergétique et de réduction des gaz à effet de serre (article 26). Autres amendements importants, déposés par le rapporteur : l'Assemblée a aligné le régime des opérations de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national sur celui des OIN (opérations d'intérêt national), tandis que le préfet, le maire ou le président de l'EPCI disposeront des mêmes pouvoirs et outils pour reloger des personnes concernées par une opération de requalification que pour une opération de relogement dans le cadre de l'habitat indigne (article 31).
Autres dispositifs concernant l'habitat indigne - Dans le cadre de la requalification des centres bourgs ruraux, d'autres amendements faciliteraient la mise en œuvre de la procédure d'abandon manifeste (après l'article 36) et réduiraient les délais laissés à l'expertise (article 37). Dans le même esprit, le nouveau texte clarifie et renforce les possibilités de délégation des polices de l'insalubrité aux présidents d'EPCI et, lorsqu'un EPCI n'exerce pas ces compétences, le maire (d'une commune dotée d'un service communal d'hygiène et de santé) pourrait en demander la délégation (article 41).Enfin, "tout un cœur de ville peut se trouver abîmé à cause de l'indivision, qui est à l'origine de la présence de dents creuses et de maisons abandonnées, en raison de la difficulté qu'il y a à sortir de l'indivision, partout en France, mais particulièrement en outre-mer", a fait valoir Serge Letchimy, député PS de Martinique, en proposant que les indivisaires soient solidairement tenus du paiement des sommes résultant des mesures exécutées d'office. Amendement également adopté (après article 43).
Lutte contre les marchands de sommeil – Mathieu Hanotin, député PS de Seine-Saint-Denis, a proposé un nouveau dispositif permettant aux communes de lutter contre les marchands de sommeil : l'autorisation préalable de mise en location. "Cette autorisation permettrait réellement d'inverser la charge de la preuve et, avant que des locataires se trouvent en grande difficulté, de bloquer les locations elles-mêmes, ce qui faciliterait grandement l'exécution des travaux", a-t-il expliqué. Ce dispositif "n'a pas vocation à s'appliquer sur l'ensemble du territoire, mais constitue une faculté, une option à la disposition des communes. Il revient ensuite aux communes de déterminer un certain nombre de zones où elles appliqueront cette autorisation préalable de mise en location. Les zones concernées sont celles qui sont susceptibles d'abriter de nombreux logements insalubres" (après article 46 sexies).En complément de ce dispositif, la rapporteure Audrey Linkenheld a proposé un mécanisme similaire mais moins contraignant : il s'agit aussi d'une déclaration, qui cette fois ne serait pas préalable : elle devrait être faite au plus tard quinze jours après la conclusion d'un contrat de location. Les zones soumises à déclaration seraient délimitées par la collectivité, laquelle pourra ainsi être informée des logements mis en location. "La collectivité, bien informée, aura ainsi la possibilité, si elle le souhaite, d'effectuer une visite du bien mis en location", a présenté Audrey Linkenheld. Le défaut de déclaration serait sanctionné par une amende s'élevant au plus à 5.000 euros. Le produit de ces amendes serait versé à l'Anah (après article 46 sexies).Un amendement du rapporteur Daniel Goldberg avait auparavant été adopté, visant à faciliter la vérification par les notaires du casier judiciaire des associés d'une société acquérant un bien immobilier, en limitant cette vérification aux associés des sociétés civiles immobilières et des sociétés en nom collectif, car "ces sociétés sont celles fréquemment utilisées par les marchands de sommeil", avait défendu le rapporteur (article 42).Plusieurs amendements (article 43) touchent également à l'astreinte que le marchand de sommeil devrait payer, par jour de retard, pour non-exécution des mesures et travaux dans le délai prescrit. Un amendement du député martiniquais Serge Letchimy prévoit que le propriétaire de l'immeuble et l'exploitant du fonds de commerce sont solidairement tenus au paiement de cette astreinte. Un autre définit les conditions pour les astreintes concernant les parties communes de copropriétés. Un amendement des co-rapporteurs précise que l'application de l'astreinte ne libère pas l'autorité publique de son obligation d'exécuter d'office les travaux… A signaler qu'un amendement des députés UMP a été retenu, proposant que le produit de l'usufruit obtenu à la suite d'une condamnation est alloué à l'Etat et les sommes versées au budget de l'Anah (article 43).Envers les marchands de sommeil qui sévissent dans les cités pavillonnaires, un amendement du député Jean-Noël Carpentier (Val-d'Oise) expose que "les maires sont parfois démunis face aux divisions de biens, en particulier dans les zones pavillonnaires : ils ne disposent pas de l'outil juridique pour l'empêcher". "Il faudra dorénavant déclarer les travaux au préalable", propose-t-il dans un amendement qui a été adopté, permettant au maire d'exercer un contrôle "a priori" avant d'effectuer des travaux (nouvel article après l'article 46). 
Attribution des logements sociaux - Sur ce sujet, la loi renvoie l'essentiel aux textes d'application, qui seront élaborés après concertation. L'Assemblée a néanmoins adopté plusieurs amendements intéressants, comme celui facilitant la constitution d'un dossier de demande de logement social par une personne en instance de divorce mais ne disposant pas encore de la décision du juge (article 47). L'Union sociale pour l'habitat (USH) appréciera également qu'un amendement - auquel elle n'est sans doute pas étrangère - la charge de copiloter, avec l'Etat, le développement et la gestion du système national d'enregistrement et des procédures applicables au dépôt et au renouvellement des demandes (article 47).Enfin, un amendement prévoit que le produit du supplément de loyer de solidarité pourra être affecté au financement de remises sur le loyer acquitté par les locataires connaissant des difficultés économiques et sociales (article 47 bis nouveau).
Contrôle du logement social et CGLLS - Sur ce chapitre, l'Assemblée a adopté un seul amendement, mais de taille, puisqu'il réécrit entièrement l'article 48 consacré à la création de l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), fruit de la fusion future entre l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction (Anpeec) et la Mission interministérielle d'inspection du logement social (Miilos). Les dispositions relatives à la Caisse de garantie du logement locatif social n'ont pas fait, en revanche, l'objet d'amendements significatifs.
Modernisation des dispositions relatives aux organismes HLM - Peu de novations non plus sur ce chapitre, si ce n'est des amendements renforçant le rôle des communes ou des EPCI (sous forme de prise en compte de leur avis) dans les décisions d'investissement des opérateurs. 
Jean-Noël Escudié / PCA et Valérie Liquet

Remise du rapport d'étape pour une nouvelle Charte des engagements réciproques Etat-Collectivités territoriales-associations

VERS UNE NOUVELLE CHARTE DES ENGAGEMENTS RECIPROQUES

ETAT, COLLECTIVITES TERRITORIALES, ASSOCIATIONS

"Le préfet Jean-Pierre DUPORT et le sénateur Claude DILAIN ont remis aujourd’hui à Valérie FOURNEYRON, ministre des Sports, de la Jeunesse, de l’Education populaire et de la Vie associative, leur rapport d’étape pour une nouvelle Charte des engagements réciproques Etat-collectivités territoriales-associations.

Missionnés par la ministre en janvier dernier pour présider le groupe de travail destiné à élaborer une Charte renouvelée, le préfet et le sénateur formulent des propositions visant à garantir l’effectivité des engagements qui seront pris par chacune des parties signataires de la Charte et à assurer leurs déclinaisons sectorielle et territoriale.

Cette dimension territoriale nouvelle est portée par les collectivités territoriales, dont la présence était indispensable puisqu’aujourd’hui elles sont les premiers financeurs publics de l’action associative sur les territoires. Les départements et les communes assurent à eux seuls 24% du financement public des associations.

Le rapport propose notamment :

- que le Haut Conseil à la vie associative (HCVA) soit mobilisé pour rendre compte de l’application de la Charte, dont l’évaluation serait réalisée avec le Conseil économique, social et environnemental (CESE) et les structures régionales (CESER),

- que soit créé un délégué interministériel à la vie associative pour assurer une cohérence dans la mise en oeuvre de la future charte, mais aussi au sein de l’Etat dans le portage institutionnel de la politique de soutien au développement de la vie associative,

- de refonder les bases du partenariat entre les associations et les collectivités : conforter la place des citoyens au sein des instances de concertation ; rendre plus lisibles et plus transparents les critères d’octroi de subventions ; favoriser la création de lieux d’accueil, d’information et de conseil aux associations en partenariat avec les acteurs associatifs ; améliorer la gouvernance démocratique des associations - non cumul des mandats, parité, non discrimination.

Une phase de concertation entre chacune des parties prenantes s’ouvre désormais. Chaque signataire rédigera la partie qui le concerne sur la base de ce rapport.

La Charte des engagements réciproques Etat-collectivités territoriales-associations sera signée à la fin de l’année par le Premier Ministre, les grands réseaux de collectivités et la Conférence permanente des coordinations associatives (CPCA). Elle constituera un moment symbolique fort, très attendu par le milieu associatif, de reconnaissance du dialogue civil et de la contribution associative à l’intérêt général."

Photos du Colloque Banlieues dans la République le samedi 15 juin 2013

Tribune sur les Banlieues dans la République et l'Urgence de la réconciliation

Tribune parue le 14 juin dans le Huffingtonpost

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Pour vous inscrire au colloque du 15 juin envoyez un mail à :

Inscription

Colloque "Banlieues" dans la République: l'urgence de la réconciliation

J'organise le samedi 15 juin au Sénat, avec Monsieur Charles Rojzman, psychologue et écrivain, un colloque sur les banlieues, leur place dans la République et l'urgence de la réconciliation.

Ce colloque est ouvert à tous après inscription par mail à l'adresse: conferencedu15juin@yahoo.fr

Venez débattre!

Programme détaillé

Mon rapport sur les copropriétés trés dégradées

Pour accéder à mon rapport, cliquer ICI.

Presse/Rapport Copropriétés très dégradées

Dépêche Habitat et Urbanisme

Copropriétés en danger : Claude Dilain propose que « la saisine du juge soit plus ouverte qu'aujourd'hui » (rapport)

« Faciliter l'accès au juge dans le cadre des copropriétés en danger » : c'est l'un des « principaux objectifs » du rapport sur les copropriétés très dégradées remis par le sénateur Claude Dilain (PS, Seine-Saint-Denis), lundi 13 mai 2013 à la ministre de l'Égalité des territoires et du Logement. Il propose de créer « un cadre juridique spécifique afin de prévenir et sauver les copropriétés en danger » (AEF Habitat et Urbanisme n°10677). Ce rapport se décline en deux temps, avec une partie relative « au régime de pré-carence s'appliquant aux copropriétés en danger », et une autre concernant « la prévention qui s'appuie sur les préalables posés par le rapport Braye » (AEF Habitat et Urbanisme n°6926). La situation des copropriétés dégradées sera traitée dans le projet de loi Logement et Urbanisme, la ministre souhaitant que cette thématique constitue « un axe majeur » du projet, selon les termes de la lettre de mission envoyée au sénateur en décembre 2012.

Claude Dilain définit la copropriété en danger comme celle où « l'état du syndicat de la copropriété menace la propriété de chacun des copropriétaires par l'effondrement de la valeur de leur patrimoine ou la baisse de leur droit de jouissance ». Reprenant à son compte l'estimation de Dominique Braye, dans son rapport « prévenir et guérir les difficultés des copropriétaires », d' un million de résidences principales en copropriétés fragiles en 2012, Claude Dilain craint « une augmentation significative de ces grandes difficultés, en partie en raison de la crise économique ». À noter, dans le cadre de ces travaux, Claude Dilain a demandé au service des études comparées du Sénat un étude européenne sur la gestion des copropriétés « qui lui sera rendue d'ici quelques jours ».

INSTAURATION D'UNE PROCÉDURE DE PRÉ-CARENCE

La procédure de pré-carence définie dans le rapport, devrait être introduite, selon Claude Dilain, dans un article du code de la copropriété à la suite des procédures d'alerte et de sauvegarde définies aux articles 29-1 et 29-1 A et B de la loi du 10 juillet 1965. « Force est de constater que si ces deux procédures donnent parfois de bons résultats, elles ne répondent pas aux nécessités des copropriétés en danger », car « ces situations exceptionnelles exigent des moyens et des pouvoirs exceptionnels que ne possèdent ni le mandataire ad hoc ni l'administrateur judiciaire ».

Avec cette procédure de pré-carence, le juge ouvrira « la possibilité de lancer une procédure qui permettra à la fois de faire un diagnostic approfondi des difficultés que traverse la copropriété, allant même jusqu'à évaluer sa capacité à demeurer en copropriété privée totalement ou partiellement, et également de permettre à tous les acteurs du redressement de travailler de façon synergétique sous son autorité. »

PLURALITÉ DE DEMANDEURS EN JUSTICE

Cette procédure de carence pourrait être déclenchée lorsqu' « un appel de charges de copropriété par un syndic s'avère infructueux, après épuisement des voies de relance par le syndic, pour un montant supérieur à 40 % du total des sommes appelées » ou lorsque « l'insuffisance de ressources constatées résultant [de cet appel de charges infructueux], au regard de l'état général de la copropriété, de sa situation financière, notamment en ce qui concerne les charges courantes et les travaux urgents nécessaires, présente un risque élevé d'entraîner une dégradation majeure des conditions d'habitabilité, soit en privant les résidents des services fonctionnels collectifs élémentaires, soit en raison de l'état, notamment sanitaire, du bâti ».

Une fois, ces conditions remplies, « le syndic » peut saisir la juridiction compétente pour engager une procédure de pré-carence ou être mis en demeure de le faire par « le président du conseil syndical de la copropriété, les copropriétaires représentant 30 % des tantièmes, le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, le président du conseil général, ou le préfet ». Le syndic dispose alors « d'un délai de quinze jours pour répondre et lancer la procédure ou pour expliciter son impossibilité à agir ». S'il ne répond pas, les autres parties en capacité d'agir en justice (président du conseil syndical, copropriétaires, maire…) « pourront directement saisir le juge d'une telle demande. »

MÉCANISME EN DEUX TEMPS

Si le magistrat considère qu'il est souhaitable de passer en phase de « pré- carence », il aura à sa disposition un mécanisme en deux temps. Ainsi, un 'expert désigné par le juge « sur une liste agréée » devra coordonner un audit technique (le bâti), financier (aspect comptable) et social (les relations avec les habitants) de cette copropriété en danger, puis rendre son rapport dans un délai de douze mois. « Il devra également présenter un plan de continuation pour la copropriété qui décrira le plus précisément possible les mesures à mettre en œuvre, ainsi que les partenaires et financements envisagés. » Cet expert sera assisté d'un syndic spécialisé dans le redressement, « lui aussi choisi sur une liste labellisée, qui aura pour mission la gestion des tâches courantes du syndicat. »

Dans un deuxième temps, et au vu de ce rapport, le juge pourra alors décider soit d' « infirmer l'état de pré-carence » , c'est-à-dire « renvoyer la copropriété sur les procédures d'alerte et de sauvegarde », ou « proposer la mise en œuvre d'une carence totale », « ce qui signifierait la mort de la copropriété », soit « confirmer l'état de pré-carence ». Dans ce dernier cas, « il nomme alors un opérateur à qui il pourra accorder tous les pouvoirs nécessaires afin de mettre en œuvre le plan de redressement et de continuation avec le concours d'un syndic de redressement ». Ce plan sera alors soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.

ÉTABLISSEMENT FONCIER DE PORTAGE « INDISPENSABLE »

Une fois cette dernière phase enclenchée, « l'opérateur présidera une commission du plan de redressement composée des représentants de tous les intervenants au plan de redressement-continuation ainsi que du président du conseil syndical et des membres élus du syndicat désignés par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, au prorata du nombre des lots. » Cette commission doit se réunir mensuellement et apporter toutes les informations sur l'état de l'avancée du plan.

Le rapport estime que « la présence d'un établissement foncier dédié au portage des copropriétaires est indispensable afin d'éviter que des acquéreurs mal intentionnés n'aggravent les difficultés ». En effet, « l'ouverture d'un plan de redressement emporte le droit pour l'opérateur de proposer à tous copropriétaires d'acquérir leur part ». Par ailleurs, « pendant la durée de l'opération, la copropriété est soumise au droit de préemption renforcé ».

UNE MEILLEURE INFORMATION DES LOCATAIRES

Outre la création de cette procédure de pré-carence, le rapport identifie plusieurs « mesures préventives à mettre en place » qui ne sont pas « explicitement dans le cadre de la mission confiée », mais qui font l'objet « d'un large consensus parmi les professionnels auditionnés ». Le rapport estime ainsi nécessaire « de réformer l'organisation de la profession d'administrateur judiciaire », en créant notamment des « listes d'experts » sur le sujet des copropriétés très dégradées. De la même façon, « la mise en place d'une spécialisation accrue pour les syndics qui seront en charge [des] grosses copropriétés et résidences en danger est souhaitable ».

Claude Dilain préconise également une meilleure information des locataires car « il n'est plus acceptable qu'un locataire continue à payer ses charges, sans savoir si son propriétaire les reverse au syndic ». Le sénateur suggère donc de « généraliser les affichages des comptes-rendus d'assemblées et de permettre aux locataires de payer leurs charges directement au syndic ou à l'administrateur judiciaire en charge de la résidence. » Selon le rapport, dans les copropriétés en difficultés, la part des locataires est « nettement plus élevée » que dans le parc de copropriétés « classiques » (39 %), « dépassant parfois la moitié des habitants de la résidence ».

LUTTE CONTRE LES MARCHANDS DE SOMMEIL

Enfin, Claude Dilain « appelle de ses voeux une transcription dans la loi française [d']une mesure interdisant le droit de vote dans les assemblées générales pour les copropriétaires débiteurs au-delà d'un certain niveau », mesure existant déjà en Espagne. Il souhaite également empêcher à un copropriétaire débiteur d'acheter d'autres lots dans la copropriété, en instaurant une clause résolutoire dans le compromis de vente : dans cette clause, l'acquéreur s'engagerait sur l'absence de dette dans ladite copropriété. « Dès lors, le notaire sera dans l'obligation d'en vérifier la véracité auprès de cette copropriété » et « en cas de fausse déclaration, la clause [permettra] l'annulation de la vente ».

Rapport sur les copropriétés très dégradées

Lundi 13 mai, j'ai remis mon rapport sur les copropriétés très dégradées, à Madame la Ministre Cécile Duflot. 

Je propose que soit mis en place un cadre juridique très spécifique afin de prévenir et sauver les copropriétés en danger. Le nombre des copropriétés en mauvaise situation est déjà très élevé, on peut d'ailleurs craindre une augmentation significative de ces grandes difficultés, en partie en raison de la crise économique. Il y a donc urgence à trouver des solutions pour intervenir dans les copropriétés les plus dégradées et empêcher que de nouvelles copropriétés se retrouvent dans ces situations extrêmes. 

Article du Monde "Les copropriétés dégradées , problème numéro du logement en banlieue"

Un texte de loi important: Ouverture du mariage aux couples de personnes de même sexe

Pour voir mon intervention au Sénat lors des débats sur la Loi sur l'Ouverture du mariage aux couples de personnes de même sexe:

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Entretien avec AEF Habitat et Urbanisme

« L'objectif de mon rapport est de créer un cadre juridique spécifique 'Copropriétés en danger' » (Claude Dilain à AEF)

« L'objectif de mon rapport est de créer un cadre juridique spécifique 'Copropriétés en danger' », explique Claude Dilain à AEF Habitat et Urbanisme, mardi 19 mars 2013. Le sénateur PS de Seine-Saint-Denis, et ancien maire de Clichy-sous-Bois, s'est en effet vu confier une mission sur la prévention et le traitement des copropriétés en très grande difficulté par Cécile Duflot le 24 décembre 2012 (AEF Habitat et Urbanisme n°10011). Les premières conclusions de ce rapport, qui sera officiellement remis à la ministre en avril, visent notamment à réformer le statut des administrateurs provisoires, afin de constituer une liste d'experts spécialistes des copropriétés à disposition du juge. Le sénateur est également favorable à « la création d'un établissement public de portage dans les copropriétés privées à titre expérimental en Île-de-France. »

AEF Habitat et Urbanisme : La ministre de l'Égalité des territoires et du Logement vous a confié une mission sur les copropriétés en très grande difficulté. En quoi cette mission s'inscrit-elle dans la préparation du projet de loi Logement et Urbanisme de Cécile Duflot?

Claude Dilain : Cécile Duflot entend modifier en profondeur la loi du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriétés des immeubles bâtis. La ministre va de toute évidence s'appuyer sur le rapport de Dominique Braye [président de l'Anah] remis en janvier 2012 (AEF Habitat et Urbanisme n°6926). Mais il manque tout un pan sur les copropriétés en très grande difficulté, c'est-à-dire en cessation de paiement. On cite souvent la résidence du Chêne pointu à Clichy-sous-bois (Seine-Saint-Denis), mais il existe d'autres exemples, comme Grigny II (Essonne), ou La Bruyère à Bondy (Seine-Saint-Denis). Cette dernière, que les deux ministres Cécile Duflot et François Lamy ont visité en janvier dernier, est particulièrement emblématique des problèmes de gestion rencontrés par les copropriétés en très grande difficulté, puisque les trois chaudières sont tombées en panne au début de l'hiver, alors même que cette copropriété est sous administration judiciaire depuis douze ans. Cette situation montre bien que les outils dont disposent les pouvoirs publics et la justice pour redresser ces copropriétés sont insuffisants. 

AEF Habitat et Urbanisme : Comment se déroule votre mission? 

Claude Dilain : La ministre m'a officiellement confié cette mission le 24 décembre 2012, mais j'ai dialogué avec elle sur ce sujet dès sa prise de fonction. C'est un sujet qui me tient à coeur et que je connais bien, puisque j'ai été été maire de Clichy-sous-Bois pendant quinze ans. J'ai depuis procédé à une trentaine d'auditions, des syndics aux administrateurs judiciaires en passant par des juristes, des élus des municipalités concernées, des représentants de conseils syndicaux, ou des associations de copropriétaires, et je compte rendre mon rapport en avril. Ce qui est précieux dans ce travail, c'est que pour la première fois, les ministères du Logement et de la Justice travaillent de concert, alors qu'auparavant, ils se regardaient plutôt en chiens de faïence. 

AEF Habitat et Urbanisme : Que préconisez-vous pour redresser efficacement les copropriétés en très grandes difficultés?

Claude Dilain : L'objectif de mon rapport est de créer un cadre juridique spécifique et exorbitant du droit commun que j'appelle « Copropriétés en danger ». Ce statut viserait à donner les pleins pouvoirs à un expert, qui actuellement se heurte au droit de propriété des copropriétaires. Aujourd'hui, en voulant protéger la copropriété, la loi met les copropriétaires dans une situation grave, car l'état de l'immeuble menace la valeur de chacun des lots. Cette modification législative est toutefois délicate : elle nécessite d'étudier précisément les conditions juridiques et constitutionnelles d'une telle réforme, le droit de propriété disposant d'un statut particulièrement protecteur dans la Constitution. Ce serait un parallélisme avec le monde de l'entreprise, où quand une société dépose le bilan, l'administrateur provisoire a tous les pouvoirs pour agir dans l'intérêt des actionnaires et des créanciers. 

AEF Habitat et Urbanisme : Mais où mettez-vous le curseur pour estimer qu'une copropriété est en très grande difficulté? 

Claude Dilain : L'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis fixe à 25 % le montant des impayés à partir duquel le syndic doit faire appel au juge. Nous pouvons imaginer que les copropriétés en très grande difficulté aient un niveau d'endettement supérieur à 25 %, mais ma position n'est pas arrêtée sur ce point. L'administrateur judiciaire pourrait également dans des cas très limités demander au juge de considérer la copropriété en très grande difficulté, alors qu'elle est en-deçà du seuil de 25 %. Cette définition aura en tout cas une valeur préventive : quand le syndic lancera un appel de fonds, afin d'anticiper le paiement des travaux, pour une valeur de 100, et qu'il recevra 40, les copropriétaires sauront qu'il vaut mieux réfléchir à deux fois avant de ne pas payer. Je souhaite également que le président du conseil syndical puisse alerter le juge : actuellement seul le syndic peut engager la procédure, mais en général, il n'a aucun intérêt à le faire, puisque cela remet en cause sa gestion de la copropriété. 

AEF Habitat et Urbanisme : Le déficit de formation des administrateurs provisoires est souvent mis en cause. Qu'en pensez-vous?

Claude Dilain : Je n'ai pas de compétences particulières pour juger de la formation des administrateurs, mais je pense qu'il faut surtout revenir à une distinction qui existait précédemment entre la compétence civile et la compétence commerciale des administrateurs. Ils en sont d'ailleurs eux-mêmes conscients. En effet, un administrateur qui a l'habitude de travailler dans le domaine des entreprises, peut se retrouver à traiter le cas spécifique des copropriétés uniquement car il a été nommé par le juge. Or, même si dans les faits, le juge le choisit par sa réputation dans le traitement des copropriétés, il est indispensable de constituer une liste d'experts, établie par une autorité pluridisciplinaire, dans laquelle le magistrat aura la possibilité de choisir la personne la plus appropriée pour conduire un redressement efficace de la copropriété en danger. L'administrateur judiciaire qui s'occupe des copropriétés doit disposer de certaines compétences, avec notamment un aspect social fort à gérer : l'expérience acquise en matière commerciale ne peut pas suffire à gérer ces situations extrêmement délicates. 

Le dernier point que nous voulons clarifier avant de remettre le rapport, est celui de l'articulation entre l'administrateur judiciaire et les autres acteurs (préfet, maire, opérateurs) qui se penchent dans le cadre d'un plan de sauvegarde sur le redressement de cette copropriété. Par exemple, dans le cadre d'un plan de sauvegarde, le préfet décide de réaliser tels ou tels travaux, mais si l'administrateur judiciaire considère que ce n'est pas sa priorité, il ne mettra pas en oeuvre l'ordre de service en question. L'objectif de mon rapport est donc de bien coordonner l'action du juge et celle des pouvoirs publics. 

AEF Habitat et Urbanisme : Le portage de lots est-il pour vous un outil utile à mettre en œuvre dans le cadre de copropriétés en très grande difficulté? 

Claude Dilain : Bien sûr, c'est un outil efficace, et d'ailleurs le projet de loi de Cécile Duflot devrait prévoir la création d'un établissement public de portage dans les copropriétés privées à titre expérimental en Île-de-France. La ministre y est en effet très attachée, et la DHUP aussi. Un tel établissement serait notamment très utile pour lutter contre les marchands de sommeil qui profitent de la revente « à la barre » des logements par les personnes endettées, pour engranger une rentabilité de court terme et s'opposer ainsi à toute réhabilitation de l'immeuble. Dans une ville comme Clichy-sous-Bois, des logements F4 peuvent être vendus 30 000 euros, et loués ensuite à la découpe 450 euros la chambre et 750 euros le salon/salle à manger. L'établissement achèterait les lots, soit pour les démolir, soit pour les revendre à un bailleur social, pour enrayer cette spirale infernale des marchands de sommeil. Il ne faut en revanche pas sous-estimer la durée du portage qui peut s'inscrire sur plusieurs années.